«Невская мануфактура» готовится к застройке: рискуют ли покупатели квадратных метров?

Если на территории сгоревшей «Невской мануфактуры» построят жилье, а само историческое задание не восстановят, то у покупателей квартир там могут начаться проблемы. Нельзя исключать вариант, при котором новоселы останутся без свежеприобретенных квадратных метров в случае возникновения вопросов у чиновников и компетентных органов.

Фото: Baltphoto

Строить жилье в районе «Невской мануфактуры» разрешили несколько лет назад, на прилегающей территории еще до пожара был установлен разрешенный вид использования — под многоэтажную застройку. 12 апреля 2021 года историческое здание мануфактуры загорелось, и за пять дней пожара огонь уничтожил строение почти целиком.

Инцидентом в первый же день заинтересовался председатель СК Александр Бастрыкин, однако сначала следственные органы, судя по публикации издания «Фонтанка», не особо торопились с выводами.

Фото: Baltphoto

«Как рассказал «Фонтанке» его (экс-гендиректора АО «Невская мануфактура» Максима Макеева. — Прим. ред.) адвокат Василий Чугудаев, за год с его подзащитным не проводились никакие следственные действия, и единственное, что изменилось, это мера пресечения», — писало издание 12 апреля 2022 года.

После серии публикаций «МК в Питере» о ситуации вокруг здания «Невской мануфактуры» следственные органы довольно оперативно закончили свою работу и 28 июля передали дело в Невский районный суд Петербурга.

Фигурантами дела стали теперь уже бывший генеральный директор АО «Невская мануфактура» Максим Макеев и его заместитель Алексей Михневич. Обоим вменяют заключение договоров аренды в историческом здании с нарушениями норм пожарной безопасности, а также экономический ущерб в размере больше 729,4 млн рублей.

Владельцем АО «Невская мануфактура», как следует из данных СБИС, является миллиардер Алексей Устаев. Ему же принадлежит банк «Викинг», председатель которого Александр Заозерский был назван ответственным за восстановление уничтоженного пожаром исторического здания.

Фото: Baltphoto

Пока шло расследование причин пожара, в бизнес-структурах Алексея Устаева произошла реструктуризация. Как следует из сообщения АО «Невская мануфактура» от 4 марта 2022 года, опубликованного на Федресурсе, было выделено несколько юридических лиц, зарегистрированных в разных зданиях комплекса «Невской мануфактуры».

Представитель компании в беседе с «МК в Питере» объяснила выделение отдельных компаний «объективными причинами, связанными с проектом восстановления объекта культурного наследия». Собеседница издания уточнила, что историческое здание было выделено в отдельное юридическое лицо, и остальные объекты станут «также отдельными организациями».

Фото: Baltphoto

По данным РГИС, во всем комплексе мануфактуры охраняемым памятником является только основное здание, которое горело. Остальные постройки имеют такой же адрес: Октябрьская набережная, 50, но другие литеры и под охрану как памятники не попадают.

Компании Алексея Устаева не были замечены ранее в самостоятельной реализации крупных девелоперских проектов, поэтому, вероятно, сотрудничество со всеми вновь образованными юридическими лицами, может быть интересно крупными застройщиками с целью дальнейшего комплексного освоения территории.

Впрочем, если историческое здание «Невской мануфактуры», которое уничтожил огонь, не будет восстановлено, то какой бы из крупных компаний ни досталась территория мануфактуры, компетентные органы, скорее всего, смогут «раскрутить» обратно историю появления там жилья.
В связи с этим потенциальные застройщики и будущие покупатели жилья всецело будут, видимо, зависеть от действий Алексея Устаева, которому, вероятно, придется из своих средств оплатить восстановление исторического здания.

Фото: Baltphoto

Суммы, которые требуются для восстановления, архитектор Никита Явейн оценивал в сотни миллионов рублей. В свою очередь, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш в беседе с нашим изданием оценил затраты на восстановление мануфактуры минимум в 50-60 тыс. рублей за квадратный метр.

Кроме того, по словам эксперта, необходимо провести непростое и затратное исследование, чтобы понять, что именно и как надо восстанавливать.

Общая площадь здания превышает 100 тыс. квадратных метров, площадь пожара 2021 года превышает 10 тыс. квадратных метров. Таким образом, стоимость восстановления объекта может составить миллиарды рублей.

Возможно, часть расходов покроет страховая компания за счет выплаты страховой премии, однако в публичном доступе отсутствует информация о крупных выплатах от страховщиков компании АО «Невская мануфактура».

Иногда задержки с выплатами или отказ в выплатах происходит в случаях, если расследование собственной службы безопасности страховой компании указывает на неестественные причины наступления страхового случая и наличие умышленных действий со стороны застрахованного лица.

Возвращаясь к вопросу о будущем территории «Невской мануфактуры», надо попробовать ответить на вопрос, что будет с территорией, свободной от охраняемых памятников, если собственник не восстановит историческое здание за свой счет на фоне выделения отдельных компаний.

«Выделение является формой реорганизации юридического лица (п. 1 ст. 57 ГК РФ). Как любая юридическая процедура, выделение юридического лица из уже существующего предполагает соблюдение ряда требований и гарантий для кредиторов (ст. 58-60 ГК РФ).

Законодательство построено на предположении о том, что выделенные юридические лица являются правопреемниками основного юридического лица. Поэтому к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (п. 4 ст. 58 ГК РФ), который должен содержать всю необходимую информацию.

Если передаточный акт не позволяет определить правопреемника по обязательству юридического лица, а также если из передаточного акта или иных обстоятельств следует, что при реорганизации недобросовестно распределены активы и обязательства реорганизуемых юридических лиц, что привело к существенному нарушению интересов кредиторов, реорганизованное юридическое лицо и созданные в результате реорганизации юридические лица несут солидарную ответственность по такому обязательству. Кроме того, кредитор в судебном порядке вправе потребовать досрочного исполнения обязательств и возмещения убытков не позднее чем в течение 30 дней после даты опубликования последнего уведомления о реорганизации юридического лица. Такое требование не приостанавливает реорганизацию, но в случае неудовлетворения требований кредиторов является основанием для привлечения к солидарной ответственности как самого реорганизованного юридического лица, так и контролирующих его лиц.

Именно поэтому в случае предъявления требований к одному из выделенных лиц суду придется оценивать как содержание передаточного акта, так и добросовестность распределения активов и обязательств. А это предполагает исследования того, какие обязательства были изначально и каким имуществом располагало реорганизованное общество», — считает адвокат Екатерина Михальская, управляющий партнер консультационной группы «Прайм Эдвайс».

Схожую оценку сложившейся ситуации дала и Екатерина Никулина, партнер Юридической конторы Гессена.

«Согласно информации, размещенной на Федресурсе и сайте налоговой инспекции, с марта 2022 года АО «Невская мануфактура» находится в процессе реорганизации в форме выделения. Результатом этого процесса станет создание семи новых юридических лиц (обществ с ограниченной ответственностью), каждому из которых будет передан в собственность соответствующий объект недвижимости. Такое структурирование объектов недвижимости приведет к тому, что все объекты недвижимости в плане субъекта права собственности будут «обособлены» друг от друга, включая сгоревшее здание-памятник, которое, вероятно, останется единственным активом либо какой-то из вновь созданных организаций, либо самого АО «Невская мануфактура».

По закону при выделении из состава юридического лица нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Таким образом, вместе с правом собственности на сгоревшее здание-памятник к одной из выделенных организаций перейдут обязанности выполнить комплекс противоаварийных работ, работы по реставрации, в том числе закрепленные вступившим в силу судебным актом. Либо эти обязанности вместе с правом собственности на пострадавшее здание останутся на АО «Невская мануфактура». При этом механизм привлечения остальных выделенных организаций к восстановлению (или к ответственности в случае невыполнения обязательств по восстановлению) отсутствует. Их интересы могут быть затронуты в случае банкротства АО «Невская мануфактура», если суд признает незаконными распорядительные сделки по наделению имуществом вновь созданные организации в преддверии банкротства реорганизованного общества»,

— считает Екатерина Никулина.

Получается, что, если на территории мануфактуры построят жилье, а к выделенным организациям, на которые эту территорию «повесили», появятся финансовые требования, подвинуться могут попросить тех, кто будет там жить на момент появления претензий. То есть покупателей квартир? В случае возможного наступления негативных последствий, разбираться с этим придется правоохранительным органам, в том числе Следственному комитету, который возглавляет Александр Бастрыкин.

Фото: официальный сайт Следственного комитета Российской Федерации

Сейчас, напомним, по инициативе Бастрыкина ведутся следственные действия по факту сноса исторических зданий в Петербурге и звучат версии о возможном превышении должностных полномочий со стороны сотрудников КГИОП, Будет ли проверяться в рамках инициативы Бастрыкина участие КГИОП в восстановлении «Невской мануфактуры» неизвестно, однако это бы выглядело бы логичным с учетом значимости уничтоженного исторического объекта для Санкт-Петербурга.

Источник: neva.today